3月21日，彭博爆料稱，上海相關(guān)部門正在討論具體的樓市調(diào)控收緊舉措，包括二套房首付提高至七成、限制非戶籍人士購房資格、收緊高端住宅預(yù)售審批。坊間認(rèn)為彭博具備較大的媒體權(quán)威性，其曝光的政策內(nèi)容有較大的可信度。那么，各項(xiàng)傳言中的政策可信度到底如何？本文作者系上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)，摘自《瞭望智庫》微信公眾號(hào)，和訊網(wǎng)已獲授權(quán)。

　　 自2月份上海房價(jià)快速上漲以來，關(guān)于樓市調(diào)控政策收緊的猜忌和版本就逐漸增加。

　　總結(jié)目前各類政策收緊的版本，大體體現(xiàn)為四個(gè)內(nèi)容：限購年限“二改五”、二套首付升至七成、收緊預(yù)售許可審批、規(guī)范市場交易秩序。

　　綜合分析，部分內(nèi)容的可信度較大，而部分內(nèi)容或?yàn)閰��?huì)者個(gè)人觀點(diǎn)和建議，因此需要冷靜對待。購房者的購房決策也不要為此類傳言或版本所“綁架”。

    一、限購年限“二改五”：可信度0%

　　目前對于部分觀望的外地戶籍購房者來說，最擔(dān)心的就是限購政策突然收緊，比如說從過去滿兩年的社保條件調(diào)整到滿五年。這個(gè)政策若真的落實(shí)，那么殺傷力會(huì)很大。

　　限購政策是2010年國家為了嚴(yán)控房價(jià)持續(xù)上漲的風(fēng)險(xiǎn)而提出的。在2013年第四季度上海為了抑制房價(jià)的過快上漲，將社保繳納年限從一年提高到了兩年。雖然此前北京市場是需要繳納社保的，但北京是允許單身購房者在社保條件滿足的情況下購房。而上海還需要附加有婚姻證明或通俗地說需要有結(jié)婚證。

　　客觀地說，限購政策雖然有平抑市場波動(dòng)的作用，但也有一定的誤傷效應(yīng)。

　　此次傳言提出“二改五”的購房政策，實(shí)際上或?yàn)椴糠种薪闄C(jī)構(gòu)和營銷代理機(jī)構(gòu)杜撰的或虛構(gòu)的內(nèi)容。或?yàn)榱俗尣糠仲彿空呒涌旌灱s力度，進(jìn)而放出了煙霧彈，這可以迷惑購房者。

　　從實(shí)際情況看，上海住建委對于限購政策一直是求穩(wěn)，即無放松亦無收緊的傾向。從這個(gè)角度看，目前購房政策并不會(huì)有收緊的可能。而且若真的落實(shí)此類政策，那么可能會(huì)引起一系列反應(yīng)。

　　比如說，如果盲目收緊，那么就相當(dāng)于將一些有合理購房需求的外地人口的購房門檻抬高，這背后自然會(huì)引起各類怨言。如果部分購房者正好符合兩年社保的條件，這個(gè)時(shí)候若因?yàn)橄拶徴�策的升級而無法購房，那么就會(huì)打亂購房節(jié)奏，引起一肚子窩火。這個(gè)是目前政策調(diào)控需要警惕或防范的風(fēng)險(xiǎn)。

    二、二套首付升至七成：可信度50%

　　在此前央行各類信貸政策調(diào)整過程中，上海二套房的政策和中央保持一致。當(dāng)首套房繳付清貸款后，那么二套房是可以按照30%的購房資格購房的。而沒有償付完首套房貸款的，那么二套房則需要按照40%的比例進(jìn)行購房。

　　如今若要將二套房的首付比例進(jìn)行調(diào)高，其實(shí)和此前中央激勵(lì)改善型購房需求釋放的政策有矛盾。所以在這方面確實(shí)不會(huì)盲目地放開。當(dāng)然，如果考慮到上海市場的特殊性，那么也不排除部分購房者借改善購房的名義而炒房，這個(gè)時(shí)候確實(shí)需要進(jìn)行整頓。換而言之，此類政策的表述有一部分是合理的。

　　當(dāng)然，若要收緊二套購房的房貸政策，那么還應(yīng)該有所區(qū)別，否則容易打擊各類改善型購房需求釋放的積極性。這個(gè)時(shí)候政策調(diào)整就需要有一定的藝術(shù)性和技巧。

　　比如說，可以根據(jù)不同的單價(jià)水平進(jìn)行區(qū)別對待，如10萬元/平方米單價(jià)的樓盤可以采取提高首付比例的做法。這樣做，一方面能夠制約部分炒房客的需求，另一方面依然給予部分改善型購房需求充分的便利性。這樣的動(dòng)靜會(huì)相對小，但對上海房價(jià)的波動(dòng)會(huì)起到抑制作用。

　　另外，從目前上海房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)分布看，市區(qū)樓盤炒房因素較大，而郊區(qū)樓盤相對來說需要有繼續(xù)去庫存的動(dòng)力。所以也可以采取市區(qū)和郊區(qū)樓盤差別化信貸政策的方式。對于市區(qū)的項(xiàng)目，提高首付比例，而郊區(qū)項(xiàng)目則維持原有的比例。這樣也能夠在維護(hù)改善型購房需求的基礎(chǔ)上，進(jìn)而打擊部分炒房因素。

　　三、收緊預(yù)售許可審批：可信度95%

　　提及收緊預(yù)售許可證審批政策，其實(shí)可以和此前2013年第四季度的做法相掛鉤。2013年第四季度上海為了控制房價(jià)過快上漲，實(shí)施過預(yù)售證發(fā)放收緊的政策，使得高端物業(yè)的項(xiàng)目入市變得比較困難。

　　從實(shí)際情況看，效果比較明顯，部分高端物業(yè)的入市頻率放緩，使得上海房屋的成交均價(jià)總體上也變得平穩(wěn)，而非大起大落。當(dāng)然，此類政策調(diào)整的負(fù)面問題很多，第一是打亂了房企的推盤節(jié)奏；第二是容易出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的價(jià)格反彈現(xiàn)象；第三是使得購房者本身的可選房源減少。

　　而現(xiàn)在提及收緊預(yù)售許可審批，面臨的問題和2013年是比較相像的。因此從短期政策調(diào)整來看，通過預(yù)售證發(fā)放的管制來改善房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而影響全市的房屋價(jià)格，自然也會(huì)有相應(yīng)的效應(yīng)。但正如前面所提及的，各類負(fù)面效應(yīng)依然不可回避。更為重要的是，部分房企依然有去庫存的需求，這可能會(huì)干擾目前的去庫存節(jié)奏。

　　另外，近期確實(shí)有類似的收緊的做法。但據(jù)部分房企實(shí)際項(xiàng)目銷售的情況看，為了規(guī)避此類政策，可能會(huì)通過收取各類電商費(fèi)用等方式來變相收費(fèi)。而此類費(fèi)用并不計(jì)入相應(yīng)的預(yù)售合同中。這可能會(huì)使得購房者的購房壓力絲毫沒有減弱，反而架空了此類政策。

　　四、規(guī)范市場交易秩序：可信度100%

　　在目前各次研討或調(diào)研會(huì)上，有一個(gè)聲音是一直沒有變過，即房地產(chǎn)市場后續(xù)的交易秩序必須得到規(guī)范。

　　這里的交易秩序規(guī)范，涉及到限購政策的資格審核、首付貸政策的嚴(yán)格監(jiān)管、商業(yè)銀行信貸發(fā)放的監(jiān)管等內(nèi)容。只有這樣一個(gè)全方位的交易秩序監(jiān)管，才能夠?qū)崿F(xiàn)各類政策的效力得到保障，并且在這個(gè)過程中有序引導(dǎo)各類購房資金的進(jìn)入。

　　比如說目前相關(guān)監(jiān)管部門也會(huì)反思，在限購政策下為什么部分購房者依然能夠進(jìn)入樓市，這其實(shí)背后就說明限購政策依然存在較大的漏洞。

　　另外，包括零首付、眾籌購房等模式，后續(xù)也需要進(jìn)一步規(guī)范，總體上是為了促使購房者能夠在一個(gè)相對安全的環(huán)境中達(dá)成交易，并且有效防控金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　對于此類交易秩序的規(guī)范，本質(zhì)上是為了讓有效的住房資源和信貸資源流向合理的剛需和改善型購房需求中，并最大化地保障住房福利。

　　因此近期對于住房交易過程中的各類環(huán)節(jié)，可能會(huì)強(qiáng)調(diào)流程的規(guī)范和秩序的規(guī)范。

　　對于一些有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的創(chuàng)新行為，近期獲審批的可能性已經(jīng)不大�；貧w傳統(tǒng)交易模式或成為近期上海住房交易中的一個(gè)重要特征，這也是為了使得監(jiān)管層的各類監(jiān)管行為更加有效。

　　從實(shí)際情況看，此類做法既是為了平抑上海目前房價(jià)的過快上漲，也是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場長效的健康發(fā)展。