2016年12月3-4日，綠維文旅集團協辦的“首屆全經聯特色小鎮研討會”在北京成功舉辦。綠維文旅集團董事長、全經聯城鎮化發展委員會主任林峰博士受邀參加研討會并作《特色小鎮孵化器——特色小鎮全產業鏈全程解決方案研究》的主題演講。林峰博士從旅游投資模式、特色小鎮專業孵化器以及孵化器模式下的特色小鎮操作策略等方面全面介紹了特色小鎮孵化器的功能與特征，并介紹了綠維為開發創建特色小鎮提供的孵化服務業務。本文將對林峰博士的論述進行歸納整理，全方位解析特色小鎮孵化器。

 

林峰博士認為特色小鎮不是單一的旅游景區，或產業園區，也不完全是建制鎮，而是旅游景區、產業聚集區、新型城鎮化發展區三區功能合一、產城鄉一體化的新型城鎮化模式。中國當前經濟發展實際上依靠的是三駕馬車，是以產業發展為核心，開發性增長結構為推動，消費增長為內在結構的大戰略。而特色小鎮恰恰是這一發展戰略中的引擎性項目和帶動項目，如何有效促進特色小鎮健康良性有序地建設與發展，成為中國經濟未來發展的重大基礎。

 

一、旅游投資模式解讀

 

 

林峰博士認為旅游是一個搬運的過程，通過將人從客源地搬運到目的地，實現經濟學上的消費搬運。旅游是一個通道，把人有效的運輸到目的地，實現人口及消費的聚集。對于特色小鎮而言，由于旅游對人群的大規模搬運，最終落實到對文化、體育、運動、養老、農副產品等的消費上，最終形成了增量經濟。因此旅游的思維、旅游的方式、旅游的模式、旅游的手法以及如何運用旅游去帶動發展，成為特色小鎮發展和區域城鎮發展過程中非常重要的一個抓手。

旅游思維方式首先要認清旅游行業的五大特質，即旅游是消費的搬運、依靠吸引核形成吸引力、直接面向市場終端、是一種預賣產品、具備戰略統籌作用。旅游思維方式的核心，是創意打造吸引核，強化其互動性和體驗型，并依托吸引核聚集人氣和消費，以實現產業結構布局和區域綜合發展。在當前的發展形勢下，旅游思維方式的突破和自我提升，實際經歷了四種結構：

服務思維——旅游是一種服務，旅游服務是以人為本的服務過程、體驗過程；

產業鏈思維——旅游是一個跨行業的產業結構，由多個產業構成的產業鏈結構，包括吃、住、行、游、購、娛、體、養、學、悟；

綜合開發思維——旅游不是一個產品或一個區域，而是一個復合型的結構，旅游是區域開發，是跨社會、跨行業的結合，包括景區、項目、目的地、旅游村、旅游小城鎮、旅游城市等；

創新思維——互聯網+、創客、眾籌、投行等新理念作用于旅游，將會產生新的效應。特別是投行思維，用新的投融資的模式來帶動特色小鎮發展。

 

其次改革+資本，才能形成創新突破，旅游投行思維是當前在旅游投資風口中如何運用最重要的方面。旅游項目的開發主體應從微觀主體培育、投融資渠道、政企合作等多個方面，把握投資熱點，從八個方面做好投融資規劃。

 

結合旅游思維與投行思維，綠維總結出了旅游投資的“65533”模型，即六類產品、五類管理、五大角色、三大綜合與三大平臺。
 

 

基于以上模型，林峰博士認為在打造特色休閑小鎮上，首先是要文化找“魂”，找到特色小鎮的特色，要文化特色、主題特色。找到文化之“魂”后將其梳理轉化為體驗產品，轉化成可互動的模式，結合進行游憩方式的獨特設計與特色小鎮效益優化，并運用互聯網+思維，達到特色小鎮設計提升的最優化。在特色景觀的打造上，林峰博士認為應遵循六大理念：景觀主題化、景觀游樂化、景觀生態化、景觀情境化、景觀本土化與景觀動感化。并以綠維創景正在參與建設的重慶武隆白馬山旅游度假景區大型特色項目——飛天之吻進行解讀。

 

重慶武隆白馬山景區特色項目——飛天之吻

對于特色小鎮來說，如何規劃設計四季全時引爆型項目，讓特色小鎮淡季不淡、旺季更旺？綠維創景結合市場需求，從多年的實踐經驗中，總結形成了特色小鎮的四季全時解決方案，以幫助政府和開發商減少由淡旺季帶來的資源使用不均衡、成本回收期拉長、可持續經營困難等問題。林峰博士認為針對春夏秋冬四季以及工作日與夜間的六大解決方案，打造四季全時性的引爆核，夜間解決方案是特色小鎮解決方案中最核心的內容，通過夜游、夜間演藝、夜間夜市、夜間景區和夜間活動等五大模式來解決夜間方案，對于特色小鎮和景區的發展起到至關重要的作用。同時提出通過業態創新和培育，提升特色小鎮發展。每一個要素即是一個大的業態結構，每一個要素都能形成大量的多樣化的方式去解決，有效的運用旅游12要素，對重點要素與業態模式進行創新，實現資源整合與業態培育。

 

二、特色小鎮需要專業化的孵化器

 

 

林峰院長認為特色小鎮的開發運營，需要資金、人才、管理、營銷、企業等各類資源的共同發力，是一個系統性的工程。綠維文旅多年來以“創意經典•落地運營”為理念，在創意策劃及專業規劃的前提下，整合各類運營資源，搭建了一個包括規劃設計、開發建設、投融資、運營管理、孵化器、人才培訓的六大平臺體系以及“特色小鎮”的一攬子全產業鏈全程解決方案。特色小鎮孵化模型為頂層設計與全要素導入以及持續的服務相結合的統一整體。

 

林峰博士提出特色小鎮孵化器一攬子全產業鏈全程服務中,第一方面，頂層設計包括特色小鎮規劃、投融資規劃與三年/五年實施計劃等幾大方面。首先特色小鎮規劃設計是綠維文旅集團基礎性咨詢業務。涉及城鎮發展戰略、產業規劃、總規/概規/修規、建筑/景觀/游樂設計、城鎮風貌設計與城市品牌發展戰略等板塊，累計完成1000+個項目，覆蓋全國31個地區。其次投融資規劃是作為整個頂層設計的重要組成部分，起到至關重要的作用。因為任何一個特色小鎮，無論是政府平臺來開發，還是企業來參與開發，投資結構非常關鍵，不是一個企業能干完的。特色小鎮提供了民營機構深度參與的機會。

第二個方面是全要素的導入服務，遵循四招五引入的機制，四招為招開發商、投資商、服務商與運營商；并結合資金資本、人才團隊、智庫平臺、IP項目與品牌企業等五方面資源引入。同時對綠維及合作伙伴管理的基金進行直接投資，PPP全程咨詢。

 

第三個方面是開發支持與EPC建造服務，對于任何一個特色小鎮而言，產業開發EPC即設計施工一體化，需要大量的管理與服務支持。另一方面旅游EPC內容是綠維的強項，產業EPC或者其他EPC由導入的合伙伙伴共同完成。諸如綠維城市海景水上樂園，從設計、建造、運營、服務形成一條龍一體化服務，達到高效率與快速回報的效果。

第四個方面是持續性后續服務，包括創建輔導，經營輔導，專業化運營支持，各種托管運營等，形成一個全面的服務結構。

  

 

 

三、孵化器模式下的特色小鎮操作策略

 

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把握一大發展趨勢

林峰博士認為特色小鎮在未來五到十年面臨著一個新的發展機遇。培育與建設特色小鎮是各地各省開發金融帶動下，政策扶持結構下的發展模式，是各省市推進新型城鎮化及產業升級轉型的重要抓手。

 

2

辨析特色小鎮與特色小鎮內涵

林峰博士認為特色小鎮與特色小城鎮兩者是互為支撐共同發展的關系，兩種類型都有價值，如何運用特色小鎮去帶動特色小城鎮發展，實際上是核心手法和模式。 

林峰博士認為特色小鎮是雙特產業，即特色產業和特色旅游，以產業為依托的“生產”或“服務”是特色小鎮的核心功能。特色小鎮作為產城鄉一體化的新型城鎮化模式，應具有特色的風情、風格與風貌。風格我們講的是格調，風貌是講外觀，風情是講文化、活動、民俗，這三方面怎么形成特色一體化，是小鎮開發中非常重要的一個方面。特色小鎮的建設不僅是政府的行政行為，而是以政府為引導、以市場為主體、社會共同參與的主辦運營商開發模式。政府以頂層設計、制度建設、服務管理為主要任務，把控整體方向、創造制度環境、建設基礎設施、提供公共服務；企業（小鎮開發運營商）通過資源整合以及市場化的運作管理方式， 成為特色小鎮建設中的主角；而與特色小鎮息息相關的當地居民，則承擔參與與社會監督的責任。這是特色小鎮的特有“機制”。

林峰博士認為特色小鎮總體特征以特定的產業、環境、文化資源為基礎；以創興的體制機制和投融資機制為依托和保障；以產業培育帶動人口聚集為推動力；以旅游消費為引擎，實現消費聚集；以產城綜合開發運營及PPP架構利用為手段；以城鄉結合區域的新型城鎮化發展為目標。

 

3

遵循三大發展邏輯

林峰博士認為特色小鎮的發展不是政績工程，而是在市場機制下，基于城鎮發展中的一些問題而產生的一種解決方案，需要統籌兼顧政府、企業、百姓三方利益。

對于政府來說，特色小鎮是推進供給側結構性改的重要平臺，是實現新型城鎮化的重要抓手，是促進城鄉統籌的重要手段，是推動經濟和產業轉型升級的主要動力。

 

企業是特色小鎮開發的一大主題，更是市場化運作體制下彌補政府短板、激發市場活力的重要角色。

 

特色小鎮建設最主要和終極的目標就是要提升居民的幸福感，因此在特色小鎮的開發中除了要大力發展特色產業，解決人們的就業問題外，還需要為他們配套多樣化的公共服務設施、開發精品化的休閑度假項目、提供便捷化的公共管理服務、塑造文化精神領地。

 

 

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形成三大開發基礎

林峰博士認為特色小鎮的開發有三大基礎。

首先特色產業真實有效的落地發展是前提基礎，特色產業是城鎮發展的背景與推動力，其發展構成了人口與要素集聚的前提和基礎。

其次，人流聚集引導的消費聚集是泛旅游產業發展的基礎。

 

再次，人口聚集是新型城鎮化落地的基礎。人口的聚集必將產生生產、生活、休閑、娛樂、居住、教育、醫療等多種需求，由此便催生了商街、商業綜合體、居住社區、度假社區、學校、醫院、銀行等系列生活配套設施以及公安、工商、市政等政府公共管理服務機構的產生，形成了基礎設施配套完善、社會公共服務健全、城市管理人性、相關政策合理完善的宜居環境。

 

 

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注重兩大產業培育

特色小鎮的特色產業發展首要做好產業的選擇，各級政府應尊重本地發展現狀和市場需求，加強創新驅動，促進特色產業領先發展。第二個是產業規劃，第三是進行產業導入與培育，既要導入又要培育。

針對產業的選擇有四大要求，第一要符合未來發展趨勢；第二要接近于市場；第三是關聯性強；第四是易于形成規模化的結構。

其導入可概括為O2O導入終端產品、市場端促進產業聚集。

 

在特色產業的培育中，應應用集中突破的產業鏈思維，用一個核心產品帶動產業鏈結構，由人才、技術、資金、開發、信息等資源的導入，培育研發、生產、應用等全產業鏈體系，構成規模優勢產業。因此在資源體系的導入架構中，人才資源、技術資源、信息資源、開發資源、營銷資源的導入是我們做孵化器的核心。

林峰博士認為特色小鎮產業培育另一個就是泛旅游產業的培育，旅游是通道，泛旅游是基于旅游這個通道所形成的各種產業+ ，以旅游消費需求為驅動力形成的產業集群，是在旅游產業融合背景下，依托于旅游產業，并通過旅游產業的的帶動、延伸發展帶動起來的產業群體。
 

 

6

構建“兩產業三引擎五架構”

 

 

 

結合特色小鎮的發展架構，綠維總結出以特色產業為引擎的泛產業聚集結構，旅游為引擎的泛旅游產業聚集結構，旅游目的地架構、新型城鎮化架構與互聯網引擎與智慧化架構，形成吸引核和消費聚集區和產業結構，構建整個小鎮發展的模型。

 

 

7

整合五類開發運營

林峰博士認為特色小鎮商業模式的核心主要包括五個方面，從一級土地開發、房產開發、產業項目開發、產業鏈整合開發與城鎮建設開發。這五個開發是必須要做的，不能單一開發，要五大整合開發。

IP的導入對于特色小鎮的開發來說，是推動其落地建設的重要抓手，是支撐其健康發展的關鍵內容，是盤活其現有存量資產的重要手段。IP的導入不同于招商引資，貫穿在特色小鎮開發的全過程中。綠維致力于聯合多方優勢資源，打造跨旅游產業的IP聯盟，結合頂層設計，切實推動特色小鎮的有效落地。

 

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創新規劃手法

 

 

林峰博士提出綠維文旅綠維以“創意經典•落地運營”為理念，針對特色小鎮的建設需要，整合各類資源，從規劃設計到開發建設、投融資、運營管理、孵化器、人才培訓等六大部分平臺體系，提供多角度全方位的開發運營平臺服務。

 

綠維特色小鎮孵化器以產業鏈整合為模式，有效利用“綠維旅游開發平臺”上的各種資源，突破原有的項目推進和開發時序，將后期導入前期，在進行策劃規劃設計的同時，引入后期的建造、成熟項目、營銷、管理、服務、投融資等資源，使得策劃規劃過程也成為一個推動項目落地的過程，形成全產業鏈的總體合理化方案，實施全過程持續多年的跟進服務。

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搭建綜合投融資架構

林峰博士提出綠維創景聯合賽伯樂資金、基金公司、投資銀行及一些投行機構，成立了產業基金，用于支持特色產業及旅游產業的發展，同時還可對特色小鎮中的一些重點項目，進行直接投資。

 

 

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提供開發運營平臺

 林峰博士提到綠維文旅以“平臺化運作，產業鏈經營”為戰略模式，正在構建旅游產業獨一無二的旅游開發要素聚集平臺和旅游開發運營服務平臺，目前已經形成了“四大孵化器”——旅游綜合開發孵化器 、全域旅游孵化器、特色小鎮孵化器、IP孵化器，“五類合作伙伴”——政府、投資開發商、建造商、金融機構、運營商及IP企業；“四類合作模式”——合資公司、合伙人、戰略合作、一般合作。

綠維文旅通過要素整合和資源整合，實現孵化器功能。運用孵化模式，導入成功的結構，由后端導入到前端，從前期的規劃設計導入到EPC導入、運營導入以及投融資導入，最后形成整套的運營模式結構，從而為特色小鎮開發建設及落地運營提供全產業鏈整合服務。